Qual a diferença entre Leilão SFI e Venda Direta da Caixa?

No Leilão SFI, há disputa de lances e geralmente não se pode usar FGTS ou financiamento. Na Venda Direta, o primeiro a apresentar uma proposta no valor mínimo leva, e geralmente aceita FGTS e financiamento.

O que é Licitação Aberta da Caixa?

Licitação Aberta é uma modalidade onde os interessados apresentam propostas fechadas. A maior proposta vence, desde que igual ou superior ao valor mínimo. Costuma aceitar financiamento e FGTS.

Modalidades de Vendas CAIXA

Descubra todas as modalidades de venda. Entenda as diferenças entre elas.

1º Leilão SFI

Descrição: Primeira tentativa de venda pública do imóvel retomado via Alienação Fiduciária.

Base Legal: Lei 9.514/97, Art. 27

Valor Mínimo de Venda: Valor de avaliação do imóvel (conforme laudo aceito pela CAIXA).

Comissão: Geralmente 5% sobre o valor da arrematação, paga pelo arrematante diretamente ao leiloeiro.

Responsabilidade de débitos: Arrematante é responsável por eventuais débitos de IPTU, condomínio e outras taxas que recaiam sobre o imóvel, inclusive os anteriores à data do leilão (confirmar no edital). Débitos gerados após a arrematação são sempre do arrematante.

Onde participar: Plataforma online do leiloeiro oficial credenciado pela CAIXA, indicado no edital.

2º Leilão SFI

Descrição: Segunda tentativa de venda pública, caso o imóvel não seja arrematado no 1º leilão.

Base Legal: Lei 9.514/97, Art. 27

Valor Mínimo de Venda: Valor da dívida total do contrato original (atualizada, incluindo principal, juros, multas, impostos, taxas, contribuições condominiais e despesas de cobrança e leilão). Se este valor for inferior à avaliação do imóvel, prevalece o valor da dívida como lance mínimo.

Comissão: Geralmente 5% sobre o valor da arrematação, paga pelo arrematante diretamente ao leiloeiro.

Onde participar: Plataforma online do leiloeiro oficial credenciado pela CAIXA, indicado no edital.

Licitação Aberta

Descrição: Venda de imóveis de propriedade da CAIXA (não oriundos diretamente da execução SFI recente) através de leilão público, presencial ou online.

Base Legal: Lei 13.303/2016 e normativos internos CAIXA

Valor Mínimo de Venda: Baseado no valor de avaliação atual do imóvel, podendo ou não ter desconto.

Comissão: Geralmente 5% sobre o valor da arrematação, paga pelo arrematante diretamente ao leiloeiro.

Responsabilidade de débitos: Geralmente, a CAIXA entrega o imóvel livre de débitos de IPTU e condomínio apurados até a data da assinatura do contrato de venda (confirmar no edital). Débitos gerados após a posse/assinatura são do comprador.

Onde participar: Plataforma online do leiloeiro oficial credenciado ou local físico, conforme indicado no edital.

Venda Online

Descrição: Disputa eletrônica por tempo determinado (ex: alguns dias ou horas) para imóveis de propriedade da CAIXA.

Base Legal: Lei 13.303/2016 e normativos internos CAIXA

Valor Mínimo de Venda: Valor de avaliação atual, geralmente com desconto aplicado. Vence a maior oferta registrada ao final do cronômetro.

Comissão: Não há comissão de leiloeiro (a venda é intermediada diretamente pela CAIXA ou sua plataforma). Pode haver taxa de serviço da plataforma, se aplicável.

Onde participar: Portal de Imóveis da CAIXA (ex: www.caixa.gov.br/imoveiscaixa).

Venda Direta Online

Descrição: Venda de imóveis de propriedade da CAIXA disponíveis para compra imediata pelo valor anunciado.

Base Legal: Lei 13.303/2016 e normativos internos CAIXA

Valor Mínimo de Venda: Valor mínimo de venda estabelecido pela CAIXA, geralmente com desconto sobre a avaliação. A primeira proposta válida igual ou superior a este valor garante a compra.

Comissão: Não há comissão de leiloeiro (a venda é direta pela CAIXA).

Onde participar: Portal de Imóveis da CAIXA (ex: www.caixa.gov.br/imoveiscaixa).

Escolher a modalidade ideal para adquirir um imóvel da Caixa Econômica Federal depende do seu perfil como comprador ou investidor e dos seus objetivos. Existem diferentes opções, como o 1º e 2º Leilão SFI (Sistema Financeiro Imobiliário, regidos pela Lei 9.514/97), além da Licitação Aberta, Venda Online e Venda Direta Online (geralmente para imóveis já de propriedade plena da Caixa, seguindo a Lei 13.303/2016 e normas internas). Cada modalidade tem regras específicas, especialmente sobre preço mínimo, comissão e responsabilidade por débitos, que devem ser cuidadosamente analisadas no Edital.

O 1º Leilão SFI é a primeira tentativa de venda após a retomada do imóvel por inadimplência de financiamento. O lance mínimo é, por lei, o valor de avaliação do imóvel estipulado pela Caixa ou perito designado. Já no 2º Leilão SFI, caso não haja venda no primeiro, o lance mínimo passa a ser o valor total da dívida atualizada (incluindo encargos e despesas). Isso pode representar um valor abaixo da avaliação, oferecendo potencial de desconto, mas é crucial notar: em ambos os leilões SFI, o arrematante geralmente assume a responsabilidade por todos os débitos existentes (IPTU, condomínio, etc.), além da possível necessidade de desocupação. A segurança aqui é relativa e exige análise de risco.

Para quem busca imóveis que já são de propriedade consolidada da Caixa, a Licitação Aberta funciona como um leilão tradicional (podendo ser online), onde o lance mínimo é baseado na avaliação atual, frequentemente com algum desconto. A Caixa, nesta modalidade e nas seguintes, geralmente quita os débitos de IPTU e condomínio até a data da venda (verificar sempre o edital!). A Venda Online oferece um formato de disputa eletrônica com cronômetro: por um período definido, interessados dão lances online, e vence a maior proposta ao final do tempo. É dinâmica e totalmente digital, também com imóveis usualmente com desconto e débitos prévios quitados pela Caixa.

A Venda Direta Online é ideal para quem busca agilidade e decisão rápida, sem a competição de um leilão. O imóvel é ofertado por um valor mínimo (geralmente com desconto significativo) e vendido ao primeiro proponente que apresentar uma proposta válida igual ou superior a esse valor. É uma excelente opção para garantir uma oportunidade específica rapidamente, também com a vantagem de a Caixa geralmente quitar os débitos anteriores à venda (confirmar no edital).

Independentemente da modalidade escolhida, é fundamental ler com atenção o Edital específico do imóvel. Compreenda as regras de participação, o valor mínimo, a existência ou não de comissão (presente nos leilões SFI e Licitação Aberta, ausente nas Vendas Online/Direta), e principalmente, a responsabilidade sobre débitos de IPTU e condomínio. Avalie também a situação de ocupação do imóvel. Assim, você poderá alinhar a oportunidade ao seu planejamento financeiro e perfil de risco, fazendo a melhor escolha no mercado de imóveis da Caixa.

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